# 加州房产税怎么算：Prop 13、房主豁免与补充税单详解

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**Category:** 生活问答\
**Tags:** 报税, 指南, 加州政策\
**Created:** [2026 年10 月 13 日 07:36 UTC](https://chineseca.com/t/%E5%8A%A0%E5%B7%9E%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E7%AE%97%EF%BC%9Aprop-13%E3%80%81%E6%88%BF%E4%B8%BB%E8%B1%81%E5%85%8D%E4%B8%8E%E8%A1%A5%E5%85%85%E7%A8%8E%E5%8D%95%E8%AF%A6%E8%A7%A3/482 "2026-10-13T07:36:49Z")\
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**Post date:** [2026 年10 月 13 日 07:36 UTC](https://chineseca.com/t/%E5%8A%A0%E5%B7%9E%E6%88%BF%E4%BA%A7%E7%A8%8E%E6%80%8E%E4%B9%88%E7%AE%97%EF%BC%9Aprop-13%E3%80%81%E6%88%BF%E4%B8%BB%E8%B1%81%E5%85%8D%E4%B8%8E%E8%A1%A5%E5%85%85%E7%A8%8E%E5%8D%95%E8%AF%A6%E8%A7%A3/482/1 "2026-10-13T07:36:49Z")

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![封面](https://media.chineseca.com/original/1X/56197d8a2d20a6bf3cc2c50f07832a062a8615e9.jpeg)

**TL;DR**

- 加州房产税 = **评估价值 (Assessed Value) × 1% 基本税率 + 选民批准的附加税（学校债券等）+ 各类特别评估费**，所以实际税率通常略高于 1%，各区不同。
- 根据 **Prop 13** ，买房（或新建）时按市价定“基准年价值”(Base Year Value)，之后每年最多上调 **2%** 。
- 自住房主可申请 **房主豁免 (Homeowners’ Exemption)**：评估价值减 **$7,000** ，每年约省 $70 多。 **2月15日前** 申请可享全额。
- 买房后会收到 **补充税单 (Supplemental Tax Bill)**，贷款方的 impound 账户通常不付， **要自己交** ，千万别忽略。

> 本文仅为信息整理，不构成税务建议。

## 一、Prop 13 的基本规则

1978 年通过的第 13 号提案 (Proposition 13) 决定了加州房产税的框架：

1. **1% 上限** ：一般税率以评估价值的 1% 为基础，另加选民批准的税项（各社区不同，每年可能变化）。
2. **基准年价值** ：房产在 **产权变更** （如购买）时按当时市价重新评估，形成新的基准年价值。
3. **每年最多涨 2%** ：之后无论市场涨多少，评估价值每年增幅不超过 2%。
4. **新建工程** ：加建、扩建只对新增部分按完工时市价评估，原有部分和土地的基准年价值不变。
5. **市值下跌** ：如果市价跌到评估价值以下，可以向县评估官申请临时下调（俗称 Prop 8 下调）。

这也是为什么同一条街上，老住户和新买家的房产税可能相差很多。

## 二、估算你的年度房产税

1. 找到评估价值：首次购房一般接近成交价；之后看县评估官 (Assessor) 每年寄出的估值通知或网上查询。
2. 减去房主豁免 $7,000（如适用）。
3. 乘以你所在税区 (Tax Rate Area) 的综合税率（1% + 附加税）。
4. 再加上固定金额的特别评估费 (Direct Assessments)，如消防、下水道、Mello-Roos 等。

例：评估价值 $1,000,000，扣除豁免后 $993,000，综合税率假设 1.2%，约 $11,916，再加特别评估费。实际以税单为准。

## 三、房主豁免 (Homeowners’ Exemption)

1. **条件** ：1月1日（留置日，Lien Date）这天该房屋是你的 **主要住所** 。
2. **金额** ：评估价值减 $7,000。按 1% 左右税率计算，每年约省 $70 多（LA 县官方说法约 $75）。
3. **申请** ：向所在县评估官一次性提交 **Form BOE-266** ，之后自动延续。新买家一般会在过户后几个月收到申请表，LA 县也可网上申请。
4. **截止日期** ：2月15日前申请享全额豁免；很多县规定 2月16日至12月10日之间申请可获 80% 部分豁免。
5. **补充税单的豁免** ：收到补充评估通知 (Notice of Supplemental Assessment) 后及时申请，同样可适用。
6. **不再自住时** ：须主动通知评估官取消，否则可能被追税加罚。

## 四、补充税单 (Supplemental Tax Bill)

1. **为什么会有** ：买房或新建完工后，评估价值上升；补充税单补的是“新价值与旧价值之差”，按本财年剩余月份折算。
2. **可能有两张** ：在 LA 县，如果产权变更发生在 1月1日至5月31日之间，通常会收到两张补充税单（本财年剩余部分 + 下一财年）。
3. **谁来付** ：通常不在过户时分摊，贷款方 impound 账户一般也不付，需要 **房主直接缴纳** 。
4. **时间** ：评估官先寄通知，税务官 (Tax Collector) 再寄税单，往往在过户后数月才到。
5. **估算工具** ：LA 县和 Santa Clara 县都提供补充税估算器 (Supplemental Tax Estimator)。

## 五、缴税时间（年度常规税单）

加州财年为 7月1日至次年6月30日，常规税单 (Secured Property Tax) 分两期：

1. **第一期** ：11月1日到期， **12月10日** 下班后算逾期。
2. **第二期** ：2月1日到期， **4月10日** 下班后算逾期。
3. 逾期每期加收 10% 罚金（遇周末顺延至下一工作日）。LA 县规定，6月30日前仍未付清会转为欠税 (default)，产生额外费用和每月罚息。

## 常见问题

**Q：我有 impound 账户，是不是什么都不用管？**  
A：常规税单通常由贷款方代付，但补充税单一般不会，需要自己留意邮件并缴纳。

**Q：房主豁免需要每年申请吗？**  
A：不需要，一次申请长期有效，直到你不再符合条件。

**Q：子女继承或父母过户房产，会被重新评估吗？**  
A：2021 年起 Prop 19 改变了家庭间转让和长者换房保留税基的规则，条件较复杂，建议查看县评估官的 Prop 19 说明或咨询专业人士。

**Q：觉得评估价值太高怎么办？**  
A：可以先联系评估官申请复核，或在规定期限内向县评估上诉委员会 (Assessment Appeals Board) 提出上诉。补充评估的上诉期限较短（LA 县为税单寄出后 60 天），上诉期间仍须按时缴税。

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## 官方链接

- [加州税务平衡委员会 BOE：房主豁免](https://www.boe.ca.gov/proptaxes/homeowners_exemption.htm)
- [LA 县评估官：房主豁免](https://assessor.lacounty.gov/exemptions/homeowners-exemption)
- [LA 县财务税务官：常规房产税常见问题（PDF）](https://ttc.lacounty.gov/wp-content/uploads/2024/10/Secured-Property-Taxes-FAQs-Updated-10-2024.pdf)
- [Santa Clara 县评估官：理解 Prop 13](https://asr.santaclaracounty.gov/faq/understanding-proposition-13)
- [Santa Clara 县评估官：房主豁免](https://asr.santaclaracounty.gov/tax-savings/exemptions/homeowners)
- [Santa Clara 县评估官：补充评估说明](https://asr.santaclaracounty.gov/online-services/supplemental-calculator/supplemental-assessments)
- [Santa Clara 县评估官：Prop 19 等转让常见问题](https://asr.santaclaracounty.gov/faq/faq-prop19-3-58-60-90)

_本文根据官方信息整理，不构成税务或法律建议，更新于2026年10月。规定可能变化，请以官方网站为准。欢迎在下方回复补充或指正。_

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