# 加州租客权利指南：涨租上限、押金、驱逐与维修（洛杉矶/湾区）

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**Category:** 租房 · 房屋\
**Tags:** 指南, 租房, 加州政策\
**Created:** [2026 年10 月 13 日 07:36 UTC](https://chineseca.com/t/%E5%8A%A0%E5%B7%9E%E7%A7%9F%E5%AE%A2%E6%9D%83%E5%88%A9%E6%8C%87%E5%8D%97%EF%BC%9A%E6%B6%A8%E7%A7%9F%E4%B8%8A%E9%99%90%E3%80%81%E6%8A%BC%E9%87%91%E3%80%81%E9%A9%B1%E9%80%90%E4%B8%8E%E7%BB%B4%E4%BF%AE%EF%BC%88%E6%B4%9B%E6%9D%89%E7%9F%B6%E6%B9%BE%E5%8C%BA%EF%BC%89/490 "2026-10-13T07:36:51Z")\
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**Author:** ![大管家](https://chineseca.com/user_avatar/chineseca.com/%E5%A4%A7%E7%AE%A1%E5%AE%B6/32/187_2.png) [@大管家](https://chineseca.com/u/%E5%A4%A7%E7%AE%A1%E5%AE%B6)\
**Post date:** [2026 年10 月 13 日 07:36 UTC](https://chineseca.com/t/%E5%8A%A0%E5%B7%9E%E7%A7%9F%E5%AE%A2%E6%9D%83%E5%88%A9%E6%8C%87%E5%8D%97%EF%BC%9A%E6%B6%A8%E7%A7%9F%E4%B8%8A%E9%99%90%E3%80%81%E6%8A%BC%E9%87%91%E3%80%81%E9%A9%B1%E9%80%90%E4%B8%8E%E7%BB%B4%E4%BF%AE%EF%BC%88%E6%B4%9B%E6%9D%89%E7%9F%B6%E6%B9%BE%E5%8C%BA%EF%BC%89/490/1 "2026-10-13T07:36:51Z")

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![封面](https://media.chineseca.com/original/1X/f38a78ee5cf298b22e4464831221a914a12e1891.jpeg)

**TL;DR**

- 多数加州租房受州法 **AB 1482** （Tenant Protection Act）保护：每12个月涨租不超过 **5%+当地CPI，且最多10%** 。2026年8月1日起，洛杉矶地区上限为 **8.7%** ，旧金山为 **8.8%** 。
- 所在城市有房租管制（Rent Control）的，按更严的本地规定：洛杉矶市 RSO 目前每年 **3%** ，旧金山 **1.6%** ，圣何塞老公寓 **5%** 。
- 押金：2024年7月1日起一般最多 **1个月房租** （AB 12），搬走后 **21天内** 退还。
- 房东不能自己换锁、断水断电赶人；驱逐必须走法院程序。收到法院传票要在 **10个法院工作日内** 书面答辩。

## 一、涨租上限：先看你的房子归谁管

**1. 州法 AB 1482**

- 公式：5% + 当地CPI，最高10%，12个月内最多涨两次但合计不能超过上限。每年8月1日按新CPI更新。
- 2026年8月1日–2027年7月31日：洛杉矶地区 8.7%（CPI 3.7%），旧金山 8.8%。
- 常见豁免：15年内新建的房子；个人（非公司）持有、并已在租约中写明豁免通知的独栋屋/公寓（condo）；房东自住的双拼屋等。
- 住满12个月后享有“正当理由驱逐”(Just Cause) 保护；“无过错驱逐”（如房东自住、大修）需补偿 **1个月房租** 的搬迁费。

**2. 本地房租管制（更严格的优先）**

- **洛杉矶市 RSO** （多为1978年10月前建成的多单元公寓）：2025年7月1日至2027年6月30日年涨幅 **3%** 。2026年2月起新公式为CPI的90%、下限1%、上限4%，并取消了水电附加涨幅和“加住家属多收10%”。
- **洛杉矶县非建制区** （Unincorporated LA County）：多数单位到2027年6月30日上限 1.919%。
- **旧金山** ：受租控单位2026年3月1日–2027年2月28日上限 **1.6%** 。
- **圣何塞** Apartment Rent Ordinance：1979年9月7日前建成、3个单元以上的公寓，每12个月一次，最多 **5%** 。

**涨租通知期** ：涨幅10%以内需提前30天书面通知；超过10%需提前90天。

## 二、押金规定（Security Deposit）

- **上限** ：2024年7月1日后收取的押金，带不带家具一般都不超过1个月房租。例外：个人或成员均为自然人的LLC房东，名下不超过2处出租物业、合计不超过4个单位，可收最多2个月。
- **退还** ：搬出后21天内退还，扣款要附逐项明细。
- **拍照** ：2025年4月1日起，房东扣清洁/维修费前后都要拍照；2025年7月1日起新租约，入住时也要拍照（AB 2801）。
- **旧金山** ：押金满一年要付利息，2026年3月–2027年2月利率为4.2%。

## 三、驱逐程序：每一步都要走法院

1. **书面通知** ：例如“三日付租或搬离通知”(3-Day Notice to Pay Rent or Quit)，三天不含周六、周日和法院假日。
2. **法院起诉** ：房东提起“非法占用诉讼”(Unlawful Detainer)，你会收到传票和起诉书。
3. **10个法院工作日内答辩** （AB 2347，2025年起），可用法院表格 **UD-105** 。不答辩可能被缺席判决。
4. **开庭判决** ：只有法院判决后，由警长 (Sheriff) 执行搬离。

**房东不能做的** ：换锁、搬走你的东西、断水断电断气，都属于违法“自助驱逐”。

## 四、维修责任：谁来修？

- 房东必须保证房屋“适合居住”(Habitability)：防水、热水、暖气、水电、无虫害、门锁等。
- **2026年1月1日起** 签订、修改或续签的租约，房东还须提供可用的 **炉灶和冰箱** （AB 628；租客可自愿书面约定自带冰箱）。
- 维修步骤：
  - 书面通知房东（短信/邮件留证据），拍照
  - 给合理时间（通常30天，紧急情况可更短）
  - 仍不修：可联系城市房屋检查部门；或在法律允许范围内“自行维修再扣租”(Repair and Deduct)，每次不超过一个月房租，12个月内最多两次

- 因你投诉或报修而涨租、驱逐，属于违法报复 (Retaliation)。

## 常见问题

**Q：我租的是独栋屋，AB 1482 管吗？**  
A：看房东是谁、租约里有没有写豁免通知。房东是公司（如REIT）通常受管；个人房东且租约写明豁免的可能不受管。

**Q：房东一次涨了12%，合法吗？**  
A：受 AB 1482 管的房子不合法；不受管的房子涨幅超过10%至少要提前90天通知。

**Q：押金被扣光，怎么办？**  
A：先书面要求明细和照片；无理扣款可去小额法庭 (Small Claims Court) 起诉。

**Q：收到法院文件看不懂？**  
A：别拖！10个法院工作日内必须答辩，尽快联系法院自助中心或法律援助机构。

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租房纠纷需要律师？看看[华人律师名录](https://chineseca.com/tag/%E5%BE%8B%E5%B8%88)。

## 官方链接

- [加州法院自助中心：驱逐（Eviction）](https://selfhelp.courts.ca.gov/eviction)
- [加州住房与社区发展部 HCD 租客资源](https://www.hcd.ca.gov/)
- [加州司法部长：租客权利](https://oag.ca.gov/tenants)
- [洛杉矶市住房局 LAHD（RSO）](https://housing.lacity.gov/)
- [洛杉矶县消费者与商业事务部 DCBA](https://dcba.lacounty.gov/)
- [旧金山租务委员会 Rent Board](https://www.sf.gov/departments/rent-board)
- [圣何塞房租稳定计划](https://www.sanjoseca.gov/your-government/departments-offices/housing/tenants/learn-about-rent-stabilization)

_本文根据官方信息整理，不构成法律建议，更新于2026年10月。规定可能变化，请以官方网站为准。欢迎在下方回复补充或指正。_

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