加州房产税怎么算：Prop 13、房主豁免与补充税单详解

生活问答
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TL;DR

  • 加州房产税 = 评估价值 (Assessed Value) × 1% 基本税率 + 选民批准的附加税（学校债券等）+ 各类特别评估费，所以实际税率通常略高于 1%，各区不同。
  • 根据 Prop 13，买房（或新建）时按市价定“基准年价值”(Base Year Value)，之后每年最多上调 2%。
  • 自住房主可申请 房主豁免 (Homeowners’ Exemption)：评估价值减 $7,000，每年约省 $70 多。2月15日前申请可享全额。
  • 买房后会收到 补充税单 (Supplemental Tax Bill)，贷款方的 impound 账户通常不付，要自己交，千万别忽略。

本文仅为信息整理，不构成税务建议。

一、Prop 13 的基本规则

1978 年通过的第 13 号提案 (Proposition 13) 决定了加州房产税的框架：

  1. 1% 上限：一般税率以评估价值的 1% 为基础，另加选民批准的税项（各社区不同，每年可能变化）。
  2. 基准年价值：房产在产权变更（如购买）时按当时市价重新评估，形成新的基准年价值。
  3. 每年最多涨 2%：之后无论市场涨多少，评估价值每年增幅不超过 2%。
  4. 新建工程：加建、扩建只对新增部分按完工时市价评估，原有部分和土地的基准年价值不变。
  5. 市值下跌：如果市价跌到评估价值以下，可以向县评估官申请临时下调（俗称 Prop 8 下调）。

这也是为什么同一条街上，老住户和新买家的房产税可能相差很多。

二、估算你的年度房产税

  1. 找到评估价值：首次购房一般接近成交价；之后看县评估官 (Assessor) 每年寄出的估值通知或网上查询。
  2. 减去房主豁免 $7,000（如适用）。
  3. 乘以你所在税区 (Tax Rate Area) 的综合税率（1% + 附加税）。
  4. 再加上固定金额的特别评估费 (Direct Assessments)，如消防、下水道、Mello-Roos 等。

例：评估价值 $1,000,000，扣除豁免后 $993,000，综合税率假设 1.2%，约 $11,916，再加特别评估费。实际以税单为准。

三、房主豁免 (Homeowners’ Exemption)

  1. 条件：1月1日（留置日，Lien Date）这天该房屋是你的主要住所。
  2. 金额：评估价值减 $7,000。按 1% 左右税率计算，每年约省 $70 多（LA 县官方说法约 $75）。
  3. 申请：向所在县评估官一次性提交 Form BOE-266，之后自动延续。新买家一般会在过户后几个月收到申请表，LA 县也可网上申请。
  4. 截止日期：2月15日前申请享全额豁免；很多县规定 2月16日至12月10日之间申请可获 80% 部分豁免。
  5. 补充税单的豁免：收到补充评估通知 (Notice of Supplemental Assessment) 后及时申请，同样可适用。
  6. 不再自住时：须主动通知评估官取消，否则可能被追税加罚。

四、补充税单 (Supplemental Tax Bill)

  1. 为什么会有：买房或新建完工后，评估价值上升；补充税单补的是“新价值与旧价值之差”，按本财年剩余月份折算。
  2. 可能有两张：在 LA 县，如果产权变更发生在 1月1日至5月31日之间，通常会收到两张补充税单（本财年剩余部分 + 下一财年）。
  3. 谁来付：通常不在过户时分摊，贷款方 impound 账户一般也不付，需要房主直接缴纳。
  4. 时间：评估官先寄通知，税务官 (Tax Collector) 再寄税单，往往在过户后数月才到。
  5. 估算工具：LA 县和 Santa Clara 县都提供补充税估算器 (Supplemental Tax Estimator)。

五、缴税时间（年度常规税单）

加州财年为 7月1日至次年6月30日，常规税单 (Secured Property Tax) 分两期：

  1. 第一期：11月1日到期，12月10日下班后算逾期。
  2. 第二期：2月1日到期，4月10日下班后算逾期。
  3. 逾期每期加收 10% 罚金（遇周末顺延至下一工作日）。LA 县规定，6月30日前仍未付清会转为欠税 (default)，产生额外费用和每月罚息。

常见问题

Q：我有 impound 账户，是不是什么都不用管？
A：常规税单通常由贷款方代付，但补充税单一般不会，需要自己留意邮件并缴纳。

Q：房主豁免需要每年申请吗？
A：不需要，一次申请长期有效，直到你不再符合条件。

Q：子女继承或父母过户房产，会被重新评估吗？
A：2021 年起 Prop 19 改变了家庭间转让和长者换房保留税基的规则，条件较复杂，建议查看县评估官的 Prop 19 说明或咨询专业人士。

Q：觉得评估价值太高怎么办？
A：可以先联系评估官申请复核，或在规定期限内向县评估上诉委员会 (Assessment Appeals Board) 提出上诉。补充评估的上诉期限较短（LA 县为税单寄出后 60 天），上诉期间仍须按时缴税。

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本文根据官方信息整理，不构成税务或法律建议，更新于2026年10月。规定可能变化，请以官方网站为准。欢迎在下方回复补充或指正。

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