加州租客权利指南：涨租上限、押金、驱逐与维修（洛杉矶/湾区）

大管家 · 2026 年10 月 13 日 07:36

TL;DR

多数加州租房受州法 AB 1482（Tenant Protection Act）保护：每12个月涨租不超过 5%+当地CPI，且最多10%。2026年8月1日起，洛杉矶地区上限为 8.7%，旧金山为 8.8%。
所在城市有房租管制（Rent Control）的，按更严的本地规定：洛杉矶市 RSO 目前每年 3%，旧金山 1.6%，圣何塞老公寓 5%。
押金：2024年7月1日起一般最多 1个月房租（AB 12），搬走后 21天内 退还。
房东不能自己换锁、断水断电赶人；驱逐必须走法院程序。收到法院传票要在 10个法院工作日内 书面答辩。

一、涨租上限：先看你的房子归谁管

1. 州法 AB 1482

2. 本地房租管制（更严格的优先）

洛杉矶市 RSO（多为1978年10月前建成的多单元公寓）：2025年7月1日至2027年6月30日年涨幅 3%。2026年2月起新公式为CPI的90%、下限1%、上限4%，并取消了水电附加涨幅和“加住家属多收10%”。
洛杉矶县非建制区（Unincorporated LA County）：多数单位到2027年6月30日上限 1.919%。
旧金山：受租控单位2026年3月1日–2027年2月28日上限 1.6%。
圣何塞 Apartment Rent Ordinance：1979年9月7日前建成、3个单元以上的公寓，每12个月一次，最多 5%。

涨租通知期：涨幅10%以内需提前30天书面通知；超过10%需提前90天。

上限：2024年7月1日后收取的押金，带不带家具一般都不超过1个月房租。例外：个人或成员均为自然人的LLC房东，名下不超过2处出租物业、合计不超过4个单位，可收最多2个月。
退还：搬出后21天内退还，扣款要附逐项明细。
拍照：2025年4月1日起，房东扣清洁/维修费前后都要拍照；2025年7月1日起新租约，入住时也要拍照（AB 2801）。
旧金山：押金满一年要付利息，2026年3月–2027年2月利率为4.2%。

房东不能做的：换锁、搬走你的东西、断水断电断气，都属于违法“自助驱逐”。

房东必须保证房屋“适合居住”(Habitability)：防水、热水、暖气、水电、无虫害、门锁等。
2026年1月1日起 签订、修改或续签的租约，房东还须提供可用的 炉灶和冰箱（AB 628；租客可自愿书面约定自带冰箱）。
维修步骤：
- 书面通知房东（短信/邮件留证据），拍照
- 给合理时间（通常30天，紧急情况可更短）
- 仍不修：可联系城市房屋检查部门；或在法律允许范围内“自行维修再扣租”(Repair and Deduct)，每次不超过一个月房租，12个月内最多两次
因你投诉或报修而涨租、驱逐，属于违法报复 (Retaliation)。

Q：我租的是独栋屋，AB 1482 管吗？
A：看房东是谁、租约里有没有写豁免通知。房东是公司（如REIT）通常受管；个人房东且租约写明豁免的可能不受管。

Q：房东一次涨了12%，合法吗？
A：受 AB 1482 管的房子不合法；不受管的房子涨幅超过10%至少要提前90天通知。

Q：押金被扣光，怎么办？
A：先书面要求明细和照片；无理扣款可去小额法庭 (Small Claims Court) 起诉。

Q：收到法院文件看不懂？
A：别拖！10个法院工作日内必须答辩，尽快联系法院自助中心或法律援助机构。

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本文根据官方信息整理，不构成法律建议，更新于2026年10月。规定可能变化，请以官方网站为准。欢迎在下方回复补充或指正。